ARTICLESDU DECRET DU 17 MARS 1967 MODIFIES COMMENTAIRES DATE ENTREE EN VIGUEUR Article 1er alinéa 3 L’état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l’article 10 (alinéa 3) et, s’il y a lieu, de l’article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de Projetde loi n° 10, Loi modifiant l’organisation et la gouvernance du réseau de la santé et des services sociaux notamment par l’abolition des agences régionales. Dans cette page, les documents en format PDF sont conformes à l'imprimé. Projetsde loi - 41 e législature, 1 re session (20 mai 2014 - 23 août 2018) Loi entérinant l’entente relative au fonctionnement de l’Assemblée nationale et des commissions parlementaires, aux fonctions parlementaires ainsi qu’aux aspects budgétaires pour la durée de la 41e législature. cash. le 07 décembre 2017 Une certaine controverse pouvait exister sur l’obligation d’instituer un conseil des résidents pour les résidences dont le règlement de copropriété était antérieur à la fin juin 2016. La consultation ci-dessous, confirme la position adoptée par notre société, au sein des résidences que nous gérons, l’an passé après parution des textes ci-dessous cités. Philippe BERNARD Directeur Général SOPREGI Les dispositions de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 sont- elles applicables aux résidences services dites de première génération et ce, quelle que soit la date de publication du règlement. L’article 14 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement a institué un conseil des résidents. Ainsi, a été institué dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 un nouvel article 41-7. Relativement à l’application dans le temps des dispositions issues de la loi du 28 décembre 2015, l’article 91 de ladite loi dispose Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14 de la présente loi, s'appliquent à l'expiration d'un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi. Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l'article 15 14 de la présente loi, leur demeure applicable. Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l'application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14 ». Ainsi, n’étant pas visé par le 1er alinéa de l’article 91, il convient, à notre sens, de considérer que l’article 41-7 est d’application immédiate. Une telle interprétation semble d’ailleurs confirmée par la lecture du décret d’application n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 En effet, l’article 9 de ce décret est venu préciser les modalités de fonctionnement du conseil des résidents. Ces dispositions ont été codifiées aux articles 38-8 et 38-9 du décret du 17 mars 1967. Or, l’article 11 du décret du 26 octobre dispose précisément Le présent décret entre en vigueur le premier jour du mois suivant celui de sa publication au Journal officiel de la République française. Toutefois, les dispositions des articles 1er à 8 ne s'appliquent pas aux résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné à l'article 91 de la loi du 28 décembre 2015 susvisée. La mise en conformité du règlement de copropriété dans les conditions prévues au même article entraîne l'application des articles 1er à 8 du présent décret ». Ainsi, l’article 9 n’est pas visé. En conséquence, il ressort d’une interprétation littérale des textes susvisés, et sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, que ces dispositions sont immédiatement applicables quelle que soit la date de publication du règlement de copropriété, peu importe que ces résidences services soient encore régies par les dispositions des articles 41-1 à 41-5 dans leur version antérieure. Le code de la Copropriété Litec, édition 2018, précise sous l’article 41-7 L’article 41-7 ne fait pas partie des textes dont l’entrée en vigueur a été différée. Il est donc applicable dans les conditions de droit commun ». Fédération Nationale de l'Immobilier 129, rue du Faubourg Saint-Honoré 75008 Paris Source FNAIM La distinction entre les différentes catégories de travaux La loi du 10 juillet 1965 n°65-557 distingue deux grandes catégories de travaux - Les travaux d'entretien, de réparation, de réfection des parties communes et d'équipements communs rendus nécessaires pour assurer la conservation de l'immeuble en bon état caractère obligatoire pour le syndicat. Ce dernier a pour mission d'assurer la conservation de l'immeuble sous peine d'engager sa responsabilité article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. - Les travaux d'amélioration caractère facultatif. L'assemblée générale des copropriétaires est libre de décider dans le respect des conditions prescrites par la loi Le syndicat est seul compétent pour décider l'exécution de travaux sur les parties communes de l'immeuble, qu'il s'agisse d'entretien ou d'amélioration Cour d’Appel de Paris, 29 mars 2000 La qualification des travaux est une question de fait souverainement appréciée par les juges du fond Civile 3 10 juillet 1967. I/ Les travaux d’entretien Les travaux de maintenance article 45 du décret du 17 mars 1967 Les travaux de maintenance sont approuvés globalement par l’assemblée générale dans le vote du budget prévisionnel annuel article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce sont des travaux d'entretien courants comme par exemple - l'entretien des canalisations communes CA Toulouse, 15 févr. 1999, - la remise en état de fonctionnement de la minuterie CA Paris, 12 nov. 1997, - l'aménagement du local du gardien pour le mettre aux normes modernes Civile 3 13 déc. 1977 Les travaux destinés à prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ou à remplacer cet équipement lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent. Sont également assimilées aux travaux de maintenance les vérifications périodiques des éléments collectifs ascenseur… imposées par la réglementation en vigueur. Les travaux hors maintenance article 44 Ils doivent être décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité simple de l'article 24 de la loi Les travaux qui entrent dans cette catégorie sont, par exemple – la réparation du gros oeuvre, comme la réfection de la toiture ou l'étanchéité de la toiture-terrasse Civile 3 25 mars 1992 ou des balcons Civile 3 10 octobre 1990 ; – les travaux d'entretien des façades de l'immeuble CA Paris, 29 mars 1991 ; – la réfection de la cage d'escalier CA Paris, 12 novembre 1997 ; – les travaux dans un couloir CA Paris, 31 août 2000; – le remplacement des garde-corps des balcons CA Paris, 22 juillet 2005 ; – la remise en état des planchers CA Montpellier, 19 juin 2007 ; Concernant le ravalement, par principe les travaux relèvent de l'entretien normal de l'immeuble. Mais d'autres travaux, exécutés à l'occasion de l'opération principale, peuvent constituer des améliorations. Lorsque le ravalement inclus certaines parties communes fenêtres, le règlement de copropriété prévoit que l'assemblée générale peut décider la réalisation d'un ravalement portant à la fois sur les façades de l'immeuble et sur les parties privatives qui s'y rattachent au titre des travaux d'entretien CA Paris, 19 mars 1997. La réparation ou la réfection des éléments d'équipement constituent des travaux d'entretien D. art. 44, 2° - chauffage collectif, ascenseur, climatisation. Sur la question du chauffage collectif, les tribunaux considèrent que dans la mesure où le remplacement des installations ou le recours à une nouvelle source d'énergie est la solution la plus rationnelle au plan économique, il s'agit de travaux entrant dans la maintenance de l'immeuble Civile 3 22 mai 1997. II/ Les travaux d'amélioration Les travaux prévus à l’article 30 de la loi 10 juillet 1965 ne peuvent être entrepris, sauf cas d’urgence, qu'à l'expiration du délai de recours de deux mois en annulation de la décision prise par l'assemblée général article 42 alinéa de la loi. Les travaux d’amélioration sont par exemple – la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants ; – l'adjonction d'éléments nouveaux ascenseur, climatisation… ; – l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ; – la création de locaux à usage commun. En effet, les travaux réalisés dans les parties communes doivent permettre - D’adapter les structures existantes de l’immeuble à de nouveaux besoins de la copropriété - De créer de nouveaux locaux à usage collectif ou des éléments d’équipement commun La loi prévoit deux conditions pour que les travaux soient considérés comme des travaux d’amélioration. Ils doivent - répondre au critère matériel de l'amélioration - être conformes à la destination de l'immeuble Le remplacement d'un matériel ou d'une installation par un autre plus perfectionné sera analysé en une amélioration CA Aix-en-Provence 13 mars 1997. Le remplacement d'un chauffage collectif défectueux ou vétuste par un chauffage individuel est considéré comme une amélioration Civile 3 13 décembre 1983. Le remplacement de l'installation d'origine devenue vétuste par l'installation d'un ballon d'eau chaude dans chaque appartement constitue une amélioration du fait des économies d'énergie occasionnées Civile 3 9 mai 2012 n° III/ Les autres catégories de travaux - Les travaux mixtes Il peut arriver que l’on soit en présence de travaux mixtes, c'est-à-dire des travaux de réfection à l'identique et d'autres qui apportent une amélioration. Dans ce cas, il faut intégrer l’ensemble des travaux réalisés soit dans la catégorie des travaux d’entretien, soit dans celle des travaux d’amélioration. Pour cela, il faut prendre en compte le caractère dominant des travaux. - Les travaux obligatoires en vertu de la loi L’article 25 e de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une catégorie de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. La réalisation de ces travaux ne dépend plus de la volonté du syndicat. L'assemblée générale se prononce simplement sur les modalités d'exécution des travaux à la majorité des voix des copropriétaires. - Les travaux nécessaires et urgents Ces travaux doivent être commencés d’urgence afin de sauvegarder l’immeuble. C’est pour cela que la loi permet au syndic de prendre les dispositions qui s'imposent, sans avoir à demander une autorisation préalable de l'assemblée générale. La décision d'exécuter des travaux peut, comme toute décision prise par l'assemblée générale, faire l'objet d'une action en nullité par un copropriétaire opposant ou défaillant dans les conditions prévues à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Joan DRAYAvocat à la Courjoanadray 76/78 rue Saint-Lazare 75009 PARIS tel le 10 mars 2015 Les résidences services pour seniors en copropriétés bénéficient depuis la loi LME, d’un statut spécifique, destiné à faciliter la gestion de ces dernières et pérenniser ce type de résidences. Selon l'Insee, en 2005, un Français sur cinq était âgé de 60 ans ou plus et cette proportion passera à un sur trois en 2050. L'allongement de la durée de vie, de part les progrès de la médecine, l’amélioration des conditions de vie, l’arrivée à la retraite de la génération du baby boom » font naître de nouveaux besoins en matière de logement, notamment, les résidences-services pour personnes âgées autonomes. Destinées pour partie aux seniors atteignant 75-80 ans déclinant et soucieux, une fois leur appartement ou maison vendu, de dénicher un lieu convivial où ils se sentiront en sécurité et où ils auront tout à portée de main, ces résidences développées depuis une trentaine d’années, sont aujourd’hui en fort développement. Ce sont des immeubles proposant des appartements fonctionnels, sécurisés et entièrement meublés, qui bénéficient d'espaces collectifs salons, remise en forme..., d'une palette de services payants à la carte accueil, ménage, restauration, animation, services à domicile coiffeur, aide administrative, prises de rendez-vous..., d'un personnel présent 24 heures sur 24 pour assurer la sécurité des lieux. Les appartements vont du studio au trois-pièces, voire plus. Nombre de ces résidences sont soumises au statu de la copropriété des immeubles bâtis et ce sont les principales règles attachées à ce statut qui sont rappelées. La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL Engagement National pour le Logement par ses articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 tiennent désormais lieu de Régime Légal des Résidences avec Services. Loi ENL modifiant la loi du 10 juillet 1965 Ces textes précisent donc le cadre légal Résidences services en copropriétés et notamment pour la loi ENL par L’EXTENSION DE L’OBJET DU SYNDICAT L’article 41-1 entérine la position exprimée par la Cour de cassation dans son arrêt du 10 mars 1993 Mais attendu, d’une part, que les dispositions de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, n’excluent pas la mise en place de services collectifs et d’équipement commun destinés à assurer la jouissance de l’immeuble en fonction de la destination de celui-ci et qu’aucune disposition légale ne limite à cet égard la nature de ces services et équipements ». Il précise que ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers ». Il en résulte a contrario que le syndicat peut aussi bien en assurer la fourniture par ses propres moyens. L’INSTITUTION OBLIGATOIRE DU CONSEIL SYNDICAL L’article 41-2 impose l’institution d’un conseil syndical. Il permet à l’assemblée générale de déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ». Mais il est clair que l’assemblée générale peut transformer, pour la gestion de ces services, le conseil syndical en conseil d’administration » comme c’est le cas pour les syndicats de forme coopérative et, d’une autre manière, pour les associations syndicales. LA RÉPARTITION DES CHARGES Il convient de distinguer, Les charges relatives aux services spécifiques créés réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 qui constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1. Elles correspondent à des charges relatives à des parties communes au sens propres du terme celles afférentes aux locaux utilisés pour ces services restaurant, cuisine, etc. des charges relatives aux éléments d’équipement et au matériel quand ils restent la propriété du syndicat, quel que soit le mode d’exploitation. des charges de personnel. Ce dernier pouvant être affecté à des services mixtes, individualisés ou collectifs des fournitures consommables Les articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis nouveau Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers. Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles. Art. 41-2. – Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41‑1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques. Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale. Art. 41-3. – Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1. Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété. Art. 41-4. – Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article. Art. 41-5. – Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. » Le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 Le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 est venu préciser les modalités d’application de la loi du 10 juillet 1965 en modifiant le décret du 17 mars 1967 pris en application de ladite loi en apportant des précisions quant au régime des résidences-services, en insérant en particulier les nouveaux articles 39-2 à 39-7 au décret de 1967. Après l'article 39-1, il est inséré une section IV bis intitulée Dispositions particulières aux résidences-services » et comprenant les articles 39-2 à 39-7 ainsi rédigés Il précise nouvel art. 39-2 du décret de 1967 ce que doit comporter la convention conclue entre une résidences-services et un prestataire pour fournir notamment des services de restauration, de surveillance ou de loisir durée, renouvellement, dénonciation, modalités de surveillance par le conseil syndical, etc.. Art. convention prévue à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux. Il énonce nouvel art. 39-3 du décret de 1967 ce que doit contenir le bilan du conseil syndical par rapport aux services dispensés par des tiers, et prévoit qu’ “en cas de difficulté d’exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées”. Art. bilan mentionné au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d'exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention. Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux prescriptions du 4° du II de l'article 11. En cas de difficulté d'exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées. Il indique nouvel art. 39-4 du décret de 1967 que dans le cas de services dits intégrés sans recours à un prestataire extérieur, le syndicat devra avoir une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005. Art. le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services, il tient une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et aux mesures prises pour son application. Il institue nouveaux art. 39-5 et 39-6 du décret de 1967 des règles procédurales en cas de litiges nés de l’exécution des conventions. Art. les litiges relatifs à l'exécution de la convention visée à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble. Art. l'application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, l'instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical. Art. décision prise en application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n'étaient pas partie à l'instance à l'initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

article 17 loi du 10 juillet 1965